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2015年的股市以可怕下跌开始，以惨重的下跌完结。 转入2016年，这次胡言乱语的是楼市：中央将房地产“去库存”作为2016年五大任务后，一线城市房价开始疯涨，当夜抢房模式重现。
2016年2月，深圳新房成交价均价每平方米48095元，同比快速增长72.12%。深圳的排在效应很快蔓延到至上海、北京，甚至南京、杭州等二线城市。 于是乎，中国陷于了失望的双重“冰火两重天”：实体经济持续上升(中国2月制造业PMI为49.0%，创逾三年新高)，资产泡沫牛气冲天;一线城市楼市可怕，三线城市房地产依旧库存难以置信。
可以说道，中国经济已立有危墙之下。 房价胡言乱语的逻辑 不存在即合理。
搞清楚房价下跌的逻辑至关重要。 1、价格是一种货币现象。货币主义学派创始人弗里德曼有句经典名言：价格上涨是一种货币现象。从M2/GDP比重来看，中国走到了三个阶段：2002年之前是“货币化”的过程(例如1998年启动房改构建住房“商品化”)，M2/GDP比重持续上升;2002-2007年M2/GDP平稳在1.6左右，这是第二阶段;2008年美国金融危机愈演愈烈，中国实施“四万亿”(再加地方融资平台，实际性刺激规模相似20万亿)，中国转入货币性刺激的第三阶段，M2/GDP攀升至2015年底的2.06，这一水平远高于1.25左右的世界平均水平。
2009~2012年短短四年间中国追加M2约50万亿，多达建国前59年(1949~2008年)M2总和(47万亿)。这世纪末中国追加M2占到全球追加M2的50%左右，而中国经济在此期间对世界经济的贡献度也是50%。可以说道，这是印钞机印出来的快速增长，其后遗症不可小觑。 从市场情绪来看，投资者对货币抽较为脆弱。
例如，2015年的牛市就被冠上“水牛”的标签，因为自2014年11月起，央行启动降息降准周期，并在随后于2015年3月、5月倒数降准降息，大大印证市场的预期。 某种程度，最近的楼市可怕亦与货币涉及。
2015年五次降准后，央行在2016年1月采行了多种措施获释资金超强1万亿元，相等于降准逾100个基点;2月29日央行宣告降准0.5个百分点。2月26日央行首次在货币政策定位上改口，由“务实”微调为“务实正北严格”。
2015年M2快速增长13.3%，GDP快速增长6.9%;2016年1月M2快速增长14%，刷新2009年以来的历史高位，预计1季度GDP增长速度6.5%左右，货币供应和名义GDP增长速度的裂口大大张大。1月追加人民币贷款2.51万亿元，社会融资3.42万亿元(同比减67.08%、环比减88.42%)，大超强市场预期，引起一片讶异。
2、政策预期。中国的楼市与股市根本没确实走进“政策市”的循环。
这一次的政策博弈论是房地产去库存，逻辑很非常简单：要去库存，政府不致实施性刺激政策。因此，市场很快构成房价下跌的“完全一致预期”，快牛很快沦为疯牛，这与2015年上半年股市胡言乱语的逻辑很类似于。2015年12月中央经济工作会议明确提出：“消弭房地产库存……通过减缓农民工市民化，不断扩大有效地市场需求，切断供需地下通道，消化库存，平稳房地产市场……要中止过时的限制性措施”。
旋即央行实施新政：在不实行出租汽车的城市，居民家庭首次出售普通住房的商业性个人住房贷款，应以低于首付款比例为25%，各地可向上浮动5个百分点。周小川称之为，“个人住房特杠杆逻辑是对的。住房贷款应当有大力发展的阶段。个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏高的，有的国家占40%-50%，中国只有百分之十几。
房地产市场时冷时热，所以要展开逆周期调节。首付比例原本是30%，现在减少是有空间的”。
各地争相第一时间，例如《广东省供给外侧结构性改革去库存行动计划(2016—2018年)》明确提出，广东省将中止过时的限制性措施，对商品住房项目暂停实行“90平方米以下套型住房占到全部套型70%以上”的拒绝;首套房首付款比例减少为20%，实施国家调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。 3、不买房卖什么呢?从大类资产配备而言，可以自由选择的无非是：楼市、股市、实业、存款。
当前，一年期存款利率已上调至1.5%的低位;股市经过半年多的调整，仍并未确实走进股灾，市场仍然风声鹤唳，尤其是登记制改革对供求关系的影响沦为覆在头顶的达摩克利斯之剑;过度负债的实体经济，则面对“去杠杆、去生产能力”的艰苦任务，陷于“资产负债表衰落”，PPI倒数47个月负增长，企业广泛缺少投资意愿。在这样的资产耕时代，本来就早已泡沫化的楼市沦为比较安全性的资金避风港，充分发挥了“资金池子”起到。更加最重要的是，中国民众没经历过原始的房地产周期，对房地产泡沫瓦解的伤痛缺少想象力，忽略，他们津津乐道于买方的赚效应，从而构成预期的自我实现机制。
4、杠杆效应。长期以来，中国房地产风险不存在较小缓冲带：低首付比例。但此轮房地产大上涨背后，杠杆风险不容忽视。
截至2015年底，深圳个人住房贷款余额多达7000亿，余额比京、沪分别高达1200多亿和1300多亿。而深圳7000亿住房贷款仅有对应162万套住房(不含保障性住房)，仅有为北京(804万套)、上海(998万套)的20%和16%。
此外，与股灾类同的是，场外配资也开始蜂拥而至。链家地产给客户获取的金融服务引起纠纷，毫无疑问中揭露了这一问题的盖子。
目前有不少机构都获取“首付债”，有的P2P平台甚至获取1/2首付全额的授信金额。目前市面上的首付债产品有世联行(13.16-3.31%,购入)的家圆云贷、中国平安(31.38+0.26%,购入)的新一贷、房天下的首付债、悟空债的悟空首付债、中原地产的中原合e贷、绿地集团的房e贷、三六五的安家债、搜狐的侦易贷、房金所的首付债、中国好房的好房贷、中国农业银行(3.21+0.94%,购入)的农民安家债等。以中原“e+首付债”为事例，住宅最低可贷总房价的20%，最低不多达150万元，低于月利率0.58%，借贷一般在3-5天，最久贷款期限3年，一手房二手房均可限于。重庆市宽黄奇帆最近担忧说道：“听任当前一些地方的房市高杠杆，将不会是另一场金融灾难。
银行房贷首付已降至30%，有些已到20%，如果房产商或中介再行给购房者获取首付贷款，实际就使得买房人变为零首付或5%到10%首付”。如果我们还有些记忆力的话，应当忘记：2008年美国金融危机的罪魁祸首就是“次级贷款”，即银行向高风险的客户以零首付方式派发房贷。似乎，杠杆比例越高，房价抗跌性越差，就越易引起恐慌性挤兑甚至暴跌。 房价泡沫有多相当严重? 对于不存在房价泡沫，市场完全没争议，争议是泡沫化程度和何时暴跌。
一个广为流传的段子折射出了投资者对楼市泡沫处变不惊的原因：根据2014年年报的数据，1065家上市公司的全年盈利严重不足5500万元，占到上市公司38%，而5500万元完全买了一套一线城市的豪宅。更妙的是，这些盈利能力严重不足的上市公司市值以致于数百亿，只要大股东平安保险1%股份，几套一线城市的豪宅就拿回了。 从取决于房价泡沫的主要指标来看，中国的房价泡沫早已相似“碰覆以”。
1、房价收益比：诺奖得主RobertShiller将房价收益比作为取决于泡沫的最重要指标。美国在2008年次贷危机愈演愈烈前的房价收益比峰值也只有5左右，而根据IMF的数据，中国一线城市房价收益比在2013年就多达了40倍，与国际水平比起低得离谱。这一指标之所以最重要，是因为：1)它测度了公众的承受能力，而这是刚性市场需求的基本面;2)房地产不是一个非常简单的房地产问题，而是对一个城市和国家的竞争力和经济可持续性具备根本性影响。
中国一些官员精神状态地认识到了这一点。上海市委书记韩正指出，“上海作为特大型城市，掌控房价是最重要调控目标。这项工作，无法人云亦云，必需清醒认识、坚定不移。
上海房价早已很高，如果不坚决调控，不会巩固城市的竞争力。必需下定决心增加经济快速增长对房地产业的倚赖，必需维持定力，绝不为减轻一时间一地的问题，而使用短期性刺激政策，要对市民负责管理、对未来负责管理。
”重庆市宽黄奇帆也说道：“调控地价十分最重要，别以为地价低了赚，政府收益低了就是好事。如果唯利是图，一根筋把地价推高，将来就使得房地产价格过低，工商企业成本过低，最后使得这个地方工商经济不景气，这地方的人气都转至了泡沫房产，而不稳健业，最后破坏了整个城市发展的方向，后果就很相当严重。” 2、售租比：如果说市盈率是股市的万有引力(即过低的市盈率恐怕要重返到合理的市盈率水平)，那么售租比就是测度房地产价格合理性的最重要指标，过低的售租比往往意味著“非理性烦躁”。
从长年来看，购租比的倒数“租金收益率”应当相似社会平均值的投资回报率，否则房价就是创建在“奏乐传花”之上的海市蜃楼。以美国为事例，在2000年之前的40多年里，美国房地产市场的售租比基本保持在17-20倍。2000年之后从20倍左右一度下降至相似30倍。
房地产泡沫开始幻灭后，购租比又很快返回2000年的水平。中国一线城市售租比则从30倍左右的水平上升到相似50倍左右。 3、国际较为：80年代末的日本房产泡沫堪称人类历史上目前为止仅次于的房产泡沫。事后来看，辨别泡沫只必须常识，并不需要高深的科学知识：1990年东京土地资产总额已相似美国全国，而日本全国则为美国的4倍。
有意思的是，当时日本一些专家竟然很严肃的在媒体辩论否应当把东京的地产变卖去把整个美国买下来。 中国现在如何?根据海通证券(13.50-0.30%,购入)的估计，中国一线城市(北京、上海、广州、深圳)房屋总价值可卖给半个美国。
鉴于人民币归属于不能权利外币货币，这意味著要么人民币汇率不会大幅升值，要么房价泡沫瓦解。还是马克.吐温那句话：历史会非常简单反复，但不会押着某种程度的韵脚。
危险性的赌局 根据IMF(2008)对二战后122次经济衰退、112次信贷膨胀、114次房地产价格下降和234次股价暴跌关联影响的研究，房地产市场调整持续时间最久、对经济影响仅次于。环顾全球经济金融历史，房地产泡沫瓦解的危害性近超强股市。
例如美国纳斯达克在从5046点暴跌78%至1114点，未引起经济金融危机。房地产则不然，由于房地产的规模之大、与银行体系关系之紧密、对实体经济夹住起到之强劲，房地产堪称经济危机之母。房价暴跌也将造成对民众财富的再度世纪劫掠：辜朝明《大衰落》认为：地产和股票价格的暴跌给日本带给的财富损失超过1500万亿日元，相等于日本全国个人金融资产的总和、日本3年的GDP总和。
不仅如此，高房价也使得中国经济转型举步维艰：一方面，中产阶级沦落房奴，相当严重欠下了消费能力，使得经济再行均衡显得更为艰难;另一方面，房地产泡沫也断裂了制造业成本空间，并引诱全社会热衷炒房，实体经济被边缘化。象上海这样的大都市，期望打造出全球领先的科技创新中心，但高房价令其年轻人无法存活扎根，创意反问? 凡此种种，中国领导人忘不会知道?确实的困难在于，中国政府可以自由选择的余地并不大。自2009-2010年四万亿性刺激效应过后，中国经济之后一路上行步入“新的常态”。
在全球性危机的大背景下，中国增长速度上升本来并无大碍，但由于如期没能闻底，引起全球对中国经济将要硬着陆的普遍担忧。根据渣打银行的研究：2010年住房及涉及行业(用作住宅建设的水泥、钢材、玻璃以及铜等的市场需求)为中国GDP增长速度贡献了3个百分点，但2015年只有1.1个百分点。同一时期，经济增长速度从10.6%上升至6.9%，这样一推算出，经济增长速度有一半降幅是由住房市场的萎靡导致的。因此，大位经济就必需站稳房地产。
因此，中央解救房地产，是“两祸相比取其轻”的结果(只不过，确实的问题是：为什么非要大位经济呢?只有伤痛地亲吻“市场出有清”，才能步入凤凰涅磐)。 但须知，房地产性刺激与凯恩斯主义、货币抽一样，都是“麻醉药”，都无法让中国经济确实好一起，更加难以实现经济转型的任务。如果说“性刺激为改革夺得时间”，此举也许较难仔细观察;如果只是寄希望于房地产夹住中国经济，则实乃不智。
2016年是供给外侧结构性改革年，中国对“僵尸企业”的去杠杆、去生产能力不致对经济增长速度产生更进一步冲击，此时房地产的声浪也许可以构建部分“对冲”。 不过，房价下跌本身并无法性刺激经济，这和股价下跌一样。对于股市泡沫而言，确实夹住经济的是财富效应和消费效应;对于房地产泡沫而言，确实夹住经济的是房地产投资和所造就的关联产业，而非房价本身。
事实上，全国房地产投资增长速度已从2013年的19.8%上升到2014年的10.5%、2015年的1%。因此，如果处理不当，房价泡沫很有可能与股市泡沫一样，不仅约将近性刺激经济的想法，反而引起一地鸡毛，给中国经济伤口上再行马利亚把盐。 日本的历史殷鉴必需铭记。
80年代日元急遽贬值造成出口下降，为减轻经济压力，日本采行空前的较低利率政策，促成了20世纪仅次于的房地产泡沫，最后在90年泡沫瓦解后，无可奈何陷于了“丧失的25年”。 无论如何，中国房价泡沫已呈现出“冲顶”迹象，其风险令人捏把汗。长年看空中国楼市的谢国忠早已索性大声不言，也许这次他的应验再一可以应验了? 不确认的未来 当下的中国经济局面日趋险恶：生产能力广泛不足，非金融企业身负全球第一的债务，僵尸企业流行，银行坏帐风险剧增，股市暴跌令IPO登记制前途蒙上阴影，影子银行风险开始愈演愈烈……一旦房地产泡沫瓦解，中国经济将跌落深渊。
当然从历史经验看，当危机愈演愈烈时，政府一定不遗余力地救市(2015年的股灾即为近期的相比较)，例如可以容许以个人所得税抵扣房贷利息、中止出租汽车、央行降息……但问题是：能救回得一起吗?如今的中国经济规模已非昔日哈密顿，市场的力量之大日益远超过政府匹敌的能力边界。房地产暴跌的链条传导效应近超强股市。2015年股市暴跌，政府倾力救市，最后仍然是无力回天。何况房地产?切记，股市泡沫暴跌不一定造成系统性风险，而房产泡沫瓦解完全一定会启动时系统性风险。
这是一招赢全盘皆输的险要棋。
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